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土地估價報告
雲林縣斗六市 九老爺段 1573-0000／0328-0000／1573-0003 地號（含建物 00457）
使用分區：鄉村區 · 使用地類別：乙種建築用地（都市計畫外）｜
臨路：四米路｜出入通道：1573-3（共有私設通道）｜
謄本電傳時間：2026/07/15｜報告產製：初稿（待價格調整）
一、勘估標的基本資料
| 地號 | 面積(㎡) | 面積(坪) | 使用地類別 |
素味香持分 | 公告現值 | 地上現況 |
|---|
| 0328-0000 | 683 | 206.61 | 乙種建築用地 |
全部 1/1 | 368.82萬 | 有建物（主坐落） |
| 1573-0000 | 214 | 64.74 | 乙種建築用地 |
全部 1/1 | 115.56萬 | 有建物 |
| 1573-0003 | 234 | 70.79 | 乙種建築用地 |
1350分之318
(23.56%) |
126.36萬
(全筆) | 空地·出入通道 |
主建築基地
(100%持有) | 897 | 271.35 | 0328-0000 ＋ 1573-0000 |
公告土地現值（115年01月）5,400元/㎡（17,851元/坪）；地段套繪與臨路關係詳見第五節地圖（待補國土測繪底圖）。
因分割關係：1573 原地號分割增加 1573-1、1573-2、1573-3；1573-0003 分割自 1573。
地上建物（九老爺段 00457-000）
| 建物門牌 | 斗六市久安西路65之1號 | 主要用途 | 廠房、辦公室、宿舍 |
|---|
| 主要建材 | 鋼筋混凝土造（RC） | 層數／總面積 | 4層／396.93坪（1,312.16㎡） |
|---|
| 建築完成日 | 民國85年03月30日 | 屋齡／折舊 |
約 30.3 年（RC 1.17%/年 → 殘值率約 64.5%） |
|---|
| 所有權人 | 素味香食品有限公司 | 權利範圍 | 全部 1/1 |
|---|
※ 土地採「素地」為估價基準（比較標的均為土地單價）；建物依委託人提供以 500萬 計列，整廠總值＝土地＋建物，詳見第四節。
二、重大權利限制與交易風險
① 抵押權最高限額 3,162萬，超過土地單獨市值
3筆地號＋建物共同擔保：玉山商業銀行最高限額 2,562萬（設定111/12/08）
＋鋒沛投資有限公司最高限額 600萬（設定114/09/01）。
整廠總值（土地＋建物500萬）估算約 1,368～1,721萬，
仍低於抵押權最高限額（最高限額≠實際債務）。出售前務必向債權人確認實際債務餘額並辦理塗銷，
留意成交淨額能否清償。
② 鋒沛投資為民間設定，具財務吃緊訊號
鋒沛投資（114/09設定、逾期年息16%、違約金每萬元每日20元）與銀行抵押併存，
屬民間二胎性質。賣方可能面臨資金壓力，議價空間與急售可能性宜納入研判。
③ 出入通道 1573-3 為共有私設通道（持分僅 23.56%）
主建築基地（0328＋1573-0000）須經 1573-3 通行對外，而素味香僅持分 1350分之318（3人共有）。
買方取得基地卻未控制通道 → 通行權／持分取得為交易關鍵，直接影響重建、再售與貸款成數。
④ 臨路四米，道路性質待確認
臨 4 米路，寬度對廠房車輛進出偏窄。請補充此 4 米路為公有或私有：
若屬私設通道，鄉村區重建建築線與退縮恐受限，將影響土地開發效能與估值。
三、比較標的分析
篩選規則：都外乙建 ↔ 甲/乙建互比；同段（九老爺段）成交皆採計。
黃：正常比較
綠：存疑/特殊（待查持分備註）
橘：面積差距大（勘估標的271坪，各案均較小）
| 成交日期 | 地號 | 坪數 | 總價 | 單價
(萬/坪) | 標記 | 研判 |
|---|
| 2026-03 | 297-4 | 27.8 | 100萬 | 3.60 | | 低價群 |
| 2026-03 | 417 | 51.6 | 180萬 | 3.49 | | 低價群（417集中） |
| 2026-01 | 417 | 25.7 | 90萬 | 3.50 | | 低價群（417集中） |
| 2025-12 | 417 | 92.2 | 322萬 | 3.49 | | 規模最接近勘估標的 |
| 2025-11 | 417 | 20.3 | 47萬 | 2.33 | | 同段同月同坪，疑持分移轉→建議查證 |
| 2025-11 | 417 | 20.3 | 59萬 | 2.91 | | 同上，暫列存疑 |
| 2025-07 | 297 | 54.4 | 330萬 | 6.06 | | 高價群 |
| 2025-07 | 102-1 | 45.9 | 321萬 | 7.00 | | 高價群（全段最高） |
| 2025-02 | 311-5 | 57.2 | 300萬 | 5.25 | | 高價群 |
| 2025-01 | 297-4 | 29.3 | 100萬 | 3.41 | | 低價群 |
市場特徵：呈明顯雙群 — 低價群（417／297-4）約 3.4～3.6 萬/坪；高價群（297／102-1／311-5）5.25～7.0 萬/坪。
全段中位數 3.5、Q1 3.4、Q3 4.8 萬/坪。兩筆 2.33／2.91 疑為持分移轉，暫剔除待查。
勘估標的 271坪屬全段最大級距，各比較標的皆較小 → 應計入規模折價。
四、價格調整與結論
價格調整說明（待填）
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（請提供本段（九老爺段）之調整方式，例如：規模折價幅度、4米路／私設通道扣分、
量縮價緩跌之市場調整比例等，將據以定案下方單價區間。）
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初步每坪單價合理區間 （未套用地段調整前之指示值）
定價邏輯：貼近低價群基準（≈3.5，且與最大案例 92.2坪@3.49 一致），計入大面積規模折價與 4米路／私設共有通道之利用限制；
高價群（5.25～7.0）多為小面積、條件較佳個案，勘估標的難達其水準，故高標不逾 4.5。
土地總值估算（主建築基地 271.35坪，100%持有）
另：1573-3 出入通道之素味香持分（234㎡×318/1350＝約16.67坪）屬私設通道地，
一般不以建地全價計，宜視「保障通行」之功能性折價評估或併入交易條件處理，未計入上表。
整廠總值估算 （土地 ＋ 建物 500萬）
| 低標 | 合理 | 高標 |
|---|
| 土地（271.35坪） | 868萬 | 977萬 | 1,221萬 |
| 建物（委託人提供） | 500萬 | 500萬 | 500萬 |
| 整廠合計 | 1,368萬 | 1,477萬 | 1,721萬 |
五、位置與比較標的分布圖
🗺️ 待補：請提供國土測繪圖資服務雲之九老爺段地籍圖截圖作為底圖，
將以紅色標示勘估標的（1573／0328），灰色標示同段比較標的，並以泡泡框標註成交資訊。
（依作業規範不使用自動生成地圖；地號位置為目視對位，非GIS精確套疊，僅供參考。）
六、待補資料
1 4米路之公有／私有性質
2 本段（九老爺段）價格調整方式
3 估價目的（出售／貸款／合建；若為出售需補「房產監控」待售物件章節）
4 1573-3 兩筆存疑案（2.33／2.91）之持分與備註
5 國土測繪地籍圖底圖
七、附註與免責聲明
- 本報告係依委託人提供之土地／建物謄本及實價登錄資料製作，估值為市場行情研判，非正式不動產估價師簽證報告。
- 比較標的以委託人提供之九老爺段乙建成交資料為限；持分移轉、親友交易等特殊情形若未揭露，可能影響單價研判。
- 公告現值採115年01月資料；市場受量縮價緩跌影響，實際成交仍以雙方合意為準。
- 抵押權金額為「最高限額」，非實際債務餘額；塗銷金額應以債權人結算為準。
- 1573-3 通道持分、臨路條件、建物殘值等因素，最終須經現場勘查與地政、都計主管機關確認。